Miras ve Gayrimenkulde Kritik Dava İzale-i Şuyu Nedir, Nasıl Açılır?

İzale-i Şuyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan malların ortak kullanımını bitirerek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir hukuki yöntemdir. Özellikle miras kalan gayrimenkuller veya birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.

Bu davalar, tüm paydaşlar açısından benzer sonuçlar doğurur. Örneğin, davacı vazgeçse bile diğer paydaşlardan biri davayı sürdürerek sonuçlandırabilir.

İki Yöntem: Aynen Taksim ve Satış

Aynen Taksim:

Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi esasına dayanır. Örneğin, eşit değere sahip bir arsa ikiye bölünerek paydaşlara verilebilir. Ancak bu yöntem, taşınmazın değerini kaybetmeden bölünebilmesi durumunda uygulanır.

Satış Yolu:

Bölünmesi mümkün olmayan taşınmaz, açık artırma veya paydaşlar arasında yapılan satışla nakde çevrilir ve bedel paylaştırılır. Bu yöntem, özellikle küçük metrekareli veya imar kısıtlaması olan arazilerde tercih edilir.

Dava Kime ve Nerede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, mülke ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri bile talepte bulunsa dava açılabilir. Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Örneğin, Bakırköy’deki bir taşınmaz için yetkili mahkeme Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Harçlar, Giderler ve Sonuçlar

Davada harç oranı, yöntemine göre değişir. Satış halinde, bir ortağın payına düşecek miktarın binde 11,38’i; aynen taksimde ise taşınmaz değerinin binde 4,55’i kadar harç alınır.

Masraflar başta davacı tarafından karşılansa da, dava sonunda tüm paydaşlara pay oranında yansıtılır. Bu nedenle davada kazanan veya kaybeden taraf bulunmaz.

Muhdesat (Bütünleyici Parça) Sorunu

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesis gibi unsurların kime ait olduğu tartışmalı ise, “muhdesatın aidiyetinin tespiti” davası açılması gerekir. Bu dava sonuçlanmadan ortaklığın giderilmesi karara bağlanmaz.